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거주 목적 해외 부동산 취득용 송금한도 폐지(2006. 3), 투자 목적 해외 부동산 취득용 송금한도 300만달러까지 확대 발표(2007. 1). 정부의 해외 부동산 투자 여건 완화와 국내 부동산 시장의 한계성이 보이는 가운데 국내 개인 투자자들의 관심이 동남아시아를 중심으로 한 해외 부동산 시장에 급격히 집중되고 있다. 투자 수익을 노리는 사람에서부터 은퇴 후 여유로운 노후생활을 즐기려는 사람들까지 여유자금을 해외 부동산에 아낌없이 투자하는 추세다. 최근 늘어나는 박람회와 금융상품, 세미나 등의 정보를 잘 활용해 보자. 보다 안전한 성공 투자에 한 발짝 다가설 것이다.<편집자 주> | ||||||||||||||||||
동남아시아 지역 가장 선호 … 관련 금융상품 세미나 활용하면 도움 “양도세, 종부세 폭탄에 못 살겠다. 더 이상 투자가치도 없다. 앞으로는 해외 부동산에 눈을 돌려 아낌없이 투자할 계획이다.” 최근 국내 부동산에 대한 정부의 규제 강도가 갈수록 높아지는 가운데 유동자금을 해외 부동산에 투자하려는 움직임이 늘고 있다. 지속적인 원화 강세와 함께 지난 2월 말 투자 목적의 개인별 해외 부동산 취득 한도가 1인당 100만달러에서 300만달러로 확대됨에 따라 더욱 거세지는 추세다. 재정경제부의 올 1/4분기 중 해외 직접투자 동향을 살펴보면 개인의 해외 직접투자는 부동산, 도소매업을 중심으로 지난해 2.7억달러에서 올해 4.6억달러로 전년동기 대비 69.2% 증가했다. 특히 선진국에 비해 상대적으로 물가가 싸고 휴양지 같은 곳에서 여유로운 생활을 할 수 있는 동남아시아 지역으로 관심과 투자가 집중되고 있다. 동남아시아 부동산 투자 주목 국내 투자자들에게 해외 부동산 투자는 매력적인 ‘해외 투자상품’으로 자리 잡고 있다. 현재 30만달러를 초과해 해외 부동산을 취득하는 경우 국세청에 통보해야 하지만 많은 투자자들이 3억원 이상까지 투자하겠다는 분위기다. 세계적인 부동산 서비스 회사 CBRE(씨비리차드엘리스)에 따르면 해외 부동산에 투자하기를 희망하는 국내 투자자들의 절반 가까이는 투자금액으로 3억원 이상을 고려하고 있는 것으로 나타났다. 해외 부동산 투자금액에 대한 설문조사에 응답자의 43%가 ‘3억원 초과’를 답해 가장 많았고 ‘2억~3억원’과 ‘1억~2억원’ 사이가 각각 23%였다. 1억원 이하는 11%로 가장 낮았다. 또 관심 부동산 형태로는 ‘주택’이 71%로 가장 높았으며 ‘상가’와 ‘오피스’는 각각 15%와 13%로 상대적으로 많은 차이를 보였다. 주택에 비해 상가는 구입 후 관리하는데 제약이 많고 오피스의 경우 투자금액이 커 아직까지 접근하기가 어렵다. 때문에 앞으로도 당분간은 주택 투자가 일반적 추세가 될 것으로 보인다. 투자선호 지역에 대한 응답은 동남아시아 지역(싱가포르, 말레이시아, 태국, 필리핀, 인도네시아 등 )이 34%로 가장 많았고 신흥시장(중국, 베트남, 두바이, 캄보디아, 인도 등)이 31%로 2위를 차지했다. 다음으로는 미국, 캐나다 등의 북미지역이 28%, 오세아니아가 4%, 기타 지역이 3%로 조사됐다. 한국은행이 지난해 발표한 외국 부동산 취득 현황에서 북미 지역이 전체의 60%로 가장 많았다. 이에 따라 향후 해외 투자 지역에 많은 변화가 생길 전망이다. 최근 북미 시장이 조정기를 거치고 있고 신흥시장은 위험요소가 많은 등 불안 요인을 갖고 있는 반면 동남아시아 지역 국가들은 상대적으로 안전하면서도 일정 수익이 보장되는 투자 환경과 문화 및 교육적 환경이 각광받는 이유라는 분석이다. 김한석 CBRE 해외부동산팀 차장은 “싱가포르, 필리핀, 태국 등 일부 동남아시아 지역은 아시아라는 근접성과 영어 사용이 가능하다는 점, 그리고 우수한 국제학교들이 있어 세컨드 홈으로 우리나라 사람들의 관심이 높다”고 말했다. 이번 설문조사 결과에서 주목할 점은 그동안 투자지역으로 강세를 보였던 북미 지역이 동남아시아 지역에 자리를 내준 것이다. 최도석 우리크레딧스위스자산운용 부동산투자운용팀장은 아시아 부동산시장은 최근 외환위기 이후 침체되었던 경제가 본격적인 성장 국면에 진입하고 있어 향후 무한한 가능성의 시장이 될 것이라고 말한다. 최 팀장은 “세계에서 가장 높은 10개의 빌딩 중 8개가 아시아에 소재하고 있다”고 말했다.
또 “특히 싱가포르는 7조원 규모의 인공복합도시를 건설하는 두 개의 대형 프로젝트로 관련 부동산 시장이 활성화 되고 있다”며 “최근 고급 주거용 부동산 수요가 중산층으로 점차 확산되는 등 주목해야 할 시장”이라고 강조했다. 3國3色 매력적인 투자 시장 싱가포르와 태국은 외국인의 투자와 선호가 활발한 부동산 시장이다. CBRE에 따르면 싱가포르 중앙은행에서 발표한 지난해 프라이빗 뱅크(PB) 시장 규모는 약 200조원에 이른다. 이 중 70%는 해외에서 유입되는 투자 자금으로 싱가포르의 최고급 아파트 시장에 몰리면서 싱가포르 부동산 시장을 견인하는 촉매제가 되고 있다. 시내 중심가인 마리나 베이의 최고급 아파트인 세일엣마리나베이 2차 분양의 경우 평당 3천만원대의 높은 가격에도 불구하고 수일 만에 분양이 완료되기도 했다. 싱가포르는 사회 및 경제 제도가 서구식으로 개방되어 있기 때문에 주택 구입에 있어서도 투명한 편이며 특히 미국식의 모기지 제도가 발달되어 있다. 한국식의 중도금 및 잔금 개념이 없어서 주택 구입 시 20~30%의 계약금만 지불하면 완공 될 때까지 추가로 들어가는 자금 부담은 없다. 완공 시점에 나머지 금액을 은행 모기지론으로 전환하는 게 일반적이다. 아파트를 구입할 때 들어가는 비용은 취득세(구입 금액의 3%)와 200만원 정도의 변호사 비용이 전부다. 태국의 부동산 시장은 꾸준한 오름세를 유지하고 있다. 특히 외국인들이 선호하는 방콕의 최고급 아파트 시장은 5년 전부터 이어온 년 평균 12% 정도의 상승세를 이어가고 있다.
아파트 가격 상승의 주된 이유 중 하나는 방콕의 경우 물가가 싸면서도 세계적인 수준의 의료, 오락, 쇼핑 시설을 갖추고 있기 때문이다. 최고급 아파트 분양 시 외국인들의 구매 비율은 평균 40% 정도에 이른다. 수쿰비트의 최고급 아파트 밀레니엄 레지던스의 경우 평당 분양 가격은 1천만원 선이며 39평형의 경우 투자 금액은 1억3600만원 정도가 소요된다. 분양대금 결제 방식은 집값의 35%를 입주 전까지 지불하고 나머지 65%는 입주 시 지불하거나 모기지론으로 전환할 수 있다. 말레이시아의 경우 경제적, 사회적으로 안정된 시장으로 투자에 대한 위험이 적다라는 평가다. 말레이시아 로케이션 가이드에 따르면 앞으로 말레이시아의 고급 주택을 구입하기가 수월해질 분위기다.
정부 총리실이 외국인 투자위원회의 사전허가를 받지 않아도 약 7만달러 이상의 주택을 구입하도록 법규를 개정한다고 밝혔기 때문. 차두희 로케이션 가이드 과장은 “말레이시아 국내 은행에서 외국인에게 대출이 가능하고 토지 소유가 허가된다는 것이 장점”이라고 말했다. 또 “우리나라와 달리 전세가 없으며 실평수 개념으로 분양한다는 것에 주의해야 한다”고 덧붙였다. 활용1. 박람회와 개인금융 서비스 해외 부동산 투자 열기가 가속화됨에 따라 해외 부동산 투자 관련 박람회를 찾아 정보를 습득하는 사람들이 늘어나고 있다. 최근 서울무역전시장에서 3일간 열린 ‘2007 해외 부동산·펀드 박람회’. 주최 측에 따르면 동남아, 두바이, 미국, 호주, 캐나다, 유럽 부동산 디벨로퍼, 중국 분양회사, 국내 유수의 증권사, 은행권 그리고 이주공사 등 약 80여개 업체가 참여한 이번 행사에는 2만여명이 넘는 많은 관람객들이 몰렸다. 한 참가자는 “국내의 부동산 투자 여건 악화로 부동산 투자 자금이 해외로 눈을 돌리고 있는 시점에 올바른 투자처를 알아 볼 수 있는 정보 교류의 장으로서 유익했다”고 만족해했다. 이번 박람회를 공동으로 주최한 조인SJ(주) 관계자는 “박람회를 준비하면서 참관객 수에 대해 많은 걱정을 했는데 예상보다 많은 참관객들이 와 성공적으로 마쳤다”고 말했다. 박람회와 더불어 투자자가 원스톱으로 쉽고 간편하게 해외 부동산 투자를 할 수 있는 개인금융서비스도 효율적인 면에서 주목을 받고 있다. HSBC은행 프리미어 고객인 김모씨. 은퇴 후 여유로운 생활을 위해 해외 부동산 투자 계획을 세우고 있던 그는 오랫동안 계획을 실행에 옮기지 못했다. 국내 부동산 규제 강화와 원화가치 상승으로 인해 해외 부동산 투자에 관심을 가지게 됐지만 현지에 신뢰하거나 도움을 얻을 수 있는 지인도 없는 상태에서 구체적인 정보를 찾기가 어려웠기 때문. 하지만 그는 최근 선보인 해외 개인금융 서비스를 통해 다양한 정보는 물론 현지에 해외 부동산 직접투자까지 할 수 있게 됐다. HSBC은행 관계자에 따르면 해외부동산 컨설팅 서비스를 통해 현지 부동산 관련 금융 거래 조건뿐만 아니라 부동산 취득에 대한 관련 법규, 세금 등 다양하고 구체적인 자문을 받을 수 있다. 또 현지의 전담 자산관리사를 통해 각종 서류 및 대출조건, 시장 동향 등에 관한 정보 습득이 가능하다. 세바스챤 아쿠리 HSBC은행 부대표는 “해외 개인금융 서비스를 통해 해외부동산 직·간접 투자를 손쉽게 할 수 있다”고 말했다. 또 “국·내외 시장 동향을 분석해 볼 때 해외 부동산 투자가 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망된다”고 덧붙였다. 활용2. 금융상품 펀드와 각종 세미나 부동산 투자에 관심이 많은 고객을 대상으로 한 증권사, 은행 등의 금융상품 출시가 봇물을 이루고 있다. 잘 활용하면 알짜배기 투자로 이어질 수 있다.
한국펀드평가에 따르면 2005년 말 해외 펀드 중 해외 부동산 펀드가 차지하는 비중은 5.39%였지만 지난해 말 11.74%로 증가했다. 또 정부의 해외 투자한도 확대 정책 발표에 따라 올 2월 기준 20.06%로 무려 2배에 달하는 급증세를 보였다. 이와 함께 펀드평가사인 제로인은 올 3월 말 기준으로 해외 부동산형 펀드의 수탁고는 같은 기간 4조5025억원이 증가한 6조5509원으로 집계됐다고 밝혔다. 현대증권은 지난해 11월, 국내 최초로 중국의 오피스건물에 투자해 운영하는 중국 부동산 실물 투자펀드 ‘다올 뉴리더 상하이부동산 사모투자신탁 1호’를 출시했다. 중국 상해시 푸동신구 소재 오피스빌딩을 구분 매입해 운영하는 임대형 부동산펀드다. 국내에서 조성된 자금으로 중국의 수익형 부동산에 투자하는 사모펀드로 펀드 규모는 약 200억원. 하나은행도 지난해에 일본 최대 신탁은행인 스미토모신탁은행과 부동산 사업분야 상호협력을 위한 업무제휴 계약을 체결했다. 이에 따라 고객들은 일본시장 내 저평가된 부동산 자산에 대해 스미토모신탁은행으로부터 정보를 제공 받을 수 있고 투자 기회를 가질 수 있게 됐다. 푸르덴셜투자증권은 지난 3월부터 개인 및 기관투자자들에게 전 세계 부동산 관련 유가증권(리츠 등) 및 부동산 투자회사의 주식에 투자하는 ‘Pru글로벌리츠재간접펀드’ 신상품을 판매했다. 이 상품은 국내에 설립된 해외투자펀드(on-shore fund)로 글로벌 리츠 및 부동산 관련 주식에 약 70-90%를 투자하며 적립식 투자가 가능하고 최소가입금액 제한이 없다. 이창훈 푸르덴셜자산운용 대표는 “국내 투자자들에게 투자지역 및 투자자산 간의 낮은 상관관계로 효과적인 글로벌 분산투자 효과를 제공한다”며 “매력적인 배당수익으로 인플레이션 헤지 효과도 얻을 수 있다”고 말했다. 다양한 금융상품과 함께 부유층 고객들을 주 대상으로 한 금융권의 세미나들도 보다 안전하게 투자에 임할 수 있는 정보공유의 장으로 인기를 얻고 있다. 최근 HSBC은행은 세계적인 부동산 투자회사 CBRE(씨비리차드엘리스)와 함께 해외 부동산 세미나를 개최했다. 은행 측에 따르면 해외부동산 투자 현황 및 직접 투자 시 유의사항, 향후 전망, 미국 등 구미 지역 및 동남아 주요 지역 등 해외 주요 부동산 시장의 동향 분석 등으로 진행된 이번 세미나에는 200여명의 고객이 참석해 성황을 이루었다.
경남은행이 개최한 ‘부동산 및 헤지펀드 투자 전략에 관한 세미나’에도 150여명의 프라이빗뱅킹(PB) 고객들이 참석해 뜨거운 관심을 보였다. 은행 관계자는 “최근 국내외 부동산 및 헤지펀드 투자에 대해 거액 자산가들의 관심이 높아지고 있다”며 “세미나를 통해 명쾌한 해법을 제시함으로써 고객들의 궁금증을 풀어줄 수 있는 기회가 됐다”고 설명했다. 해외 부동산 투자 관련 펀드 출시와 세미나 개최 열풍은 갈수록 급랭하고 있는 국내 부동산 시장에 반해 점차 뜨거워지고 있는 해외 부동산에 대한 열기를 반영한 것이다. 국내 부동산 시장의 투자 한계성이 갈수록 드러나고 있는 상황에서 해외 부동산 투자 열풍은 오랫동안 지속될 전망이다. 김대섭 기자 joas11@economy21.co.kr
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“해외 부동산 투자는 목적에 따라 달리 선택해야 합니다. 60세 이상의 은퇴자들은 노후생활을 편안하게 할 수 있는 곳을, 그 외 투자수익을 목적으로 하는 사람들은 성장성이 뛰어난 곳을 투자하는 것이 바람직합니다.”